Cette page a été mise à jour en octobre 2017 et tente d’analyser les changements législatifs qui ont eu lieu en 2015. Nous sommes ouverts a la discussion via le formulaire de contact pour améliorer cette analyse. Nous mettons ci-après des documents regroupant (a priori) l’ensemble des textes de loi concernés.
code urbanisme L112-1-1 : L151-13 : L144-1
code construction et habitation R111-20
code urbanisme R421-2,5,6,7,8-2,19,23,23-1,24,25
code urbanisme R423-1à6,9à12-1,13à13-2,14à16
code urbanisme R441-1,2,3à4-2,5à6-1,8-2,8-3,9à10-1
Le code de l’urbanisme définit des types de structures pour lesquelles les règles diffèrent. Quelles règles s’appliquent ou ne s’appliquent pas à l’habitat léger?
-les HLL (habitations légères de loisir)
-les RML (résidences mobiles de loisir = roulotte & mobile home) (roulent mais sont interdites sur la route)
-et les caravanes (caravanes, camping car, tiny house …) (roulent et sont autorisées sur la route)
… sont dans la loi explicitement destinées à un usage temporaire et de loisir. Les lois qui les entourent ne concernent donc en aucun cas les personnes souhaitant vivre à l’année dans un habitat léger. A noter qu’aucune loi n’interdit de vivre à l’année dans ces structures : simplement si vous y vivez à l’année vous sortez du champs définit par le code de l’urbanisme. Les autorité interprètent ces situations comme étant interdites, mais aucune loi ne stipule qu’il est interdit de vivre à l’année dans de telles structures. Vous pouvez faire le malin (à vos risques et périls) : si vous vivez à l’année dans une caravane et qu’on vous demande si vous vivez dans une caravane, répondez que selon la loi ça ne peut pas s’appeler caravane puisque vous y vivez à l’année.
-La législation du camping est suffisamment souple et imprécise pour pouvoir concerner l’habitat permanent en tente. Le camping est autorisé partout où il n’est pas interdit, avec l’accord du locataire et/ou propriétaire du lieu concerné. Il est interdit (sauf dérogations spéciales) aux abords des cours d’eau, des monuments historiques, dans les zones classées et là où une commune le définit expressément par affichage en mairie et sur panneau au lieu considéré. Dès lors que votre habitat peut être associé à une tente (pas de plancher, hyper léger, et non aménagé (cuisine et toilette sommaires en extérieur), vous pouvez prétendre vous inscrire dans la règlementation du camping. Cela implique un mode de vie précaire qui n’implique pas forcément un manque d’hygiène. L’hygiène est plus question d’organisation que d’équipement. Vous pouvez vivre comme un porc dans une maison « tout confort » : d’ailleurs ça existe et bizarrement on n’interdit pas les gens d’habiter dans ces maisons.
Aucune loi ne dit qu’il est interdit de camper en permanence, ni qu’une tente doit avoir une limite de taille.
-Si vous souhaitez vivre dans un habitat démontable et permanent ayant un certain niveau de confort et d’équipement, la loi allure de 2015 a prévu une appellation spécifique : résidence démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
C’est donc une solution qui est désormais théoriquement légale et définit par le code de l’urbanisme, théoriquement car la loi semble plutôt mal formulée.
En effet les articles L444-1, R421-19 et R421-23 citant ces résidences démontables disent clairement que ces résidences sont « installées », que ce sont donc des installations, ce qui signifie apparement que le code admet (grande avancée) qu’elles ne relèvent pas de la construction.
Mais alors qu’on pourrait s’attendre à ce que le code définisse les conditions légales de cette installation, il les entoure d’un flou abyssal en définissant les conditions de « l’aménagement pour permettre l’installation » : c’est le « pour permettre » qui est ici très flou puisque le mot permettre peut avoir plusieurs sens : il peut signifier une permission dans le sens d’ « autoriser », auquel cas ces installations ne seraient permises que sur un terrain aménagé pour elles, ce qui est partiellement un non sens puisque les textes de loi admettent que ces installations sont démontables et qu’elles peuvent être autonomes, c’est à dire non reliées aux réseaux publics. De quelles natures sont alors les aménagements nécessaires à ces installations?
Le mot permettre peut aussi signifier une condition technique dans le sens de « rendre matériellement possible », auquel cas il y a toujours non sens pour le cas admis des installations autonomes qui doivent être démontables. Mais alors le texte ferait tout de même sens pour le cas où l’installation est posée sur un terrain constructible avec raccordement aux réseaux : « l’aménagement pour permettre » serait donc celui des réseaux sur la parcelle considérée. Par contre avec ce sens du mot permettre, cela signifierait qu’aucune loi ne définit l’installation de ces résidences : l’article L444-1 dit bien que c’est « l’aménagement pour permettre l’installation de » qui est soumis à déclaration préalable ou a permis d’aménager, pas l’installation elle-même. L’installation n’est donc pas à proprement parler interdite. Si elle n’est pas interdite elle est autorisée. De plus, quel que soit le sens du mot permettre, si votre installation démontable et autonome ne nécessite pas « d’aménagements », les articles précités ni aucun autre ne concernent votre installation qui n’est donc pas interdite.
L’article L111-11 dit entre les lignes que les résidences démontables permanentes peuvent être raccordées aux réseaux sans que cela soit obligatoire (« si les travaux … sont nécessaires »), et l’article R111-51 stipule bien que ces résidences peuvent être autonomes vis-à vis des réseaux publics.
De plus l’article L111-11 ne concerne pas les installations proprement dites mais les demandes d’autorisations. Si votre exégèse du code de l’urbanisme vous conduit à penser que vous n’avez pas à demander d’autorisation pour votre installation démontable et autonome, cet article ne vous concerne plus.
Le 4° alinéa de l’article L111-4 est très intéressant car il autorise une commune à autoriser l’implantation d’une installation en dehors des parties urbanisées si c’est dans l’intérêt de la commune et si ça ne porte pas atteinte à l’environnement et à la salubrité publique.
Concernant les autres articles, on voit bien que la légalisation de ces installations a posé problème aux législateurs et qu’ils se sont contentés de les rattacher a des cadres existants qui n’ont pas été conçus pour elles : le permis d’aménager concerne en général l’aménagement du sol et est essentiellement utilisé pour l’aménagement des lotissements avant construction. Il définit les emplacements des voiries, des réseaux et des surfaces constructibles. En quoi cela peut-il concerner des installations démontables si ce n’est pour l’implantation des réseaux allant de la voie publique à la partie habitée? mais pourquoi un permis d’aménager pour une installation et pas pour une maison en dur? c’est que le permis d’aménager diffère du permis de construire en ce qu’il permet aux autorités compétentes d’imposer des conditions aux autorisations données, conditions qui sont en grande partie abandonnées à l’arbitrage de l’autorité qui les impose, à savoir ici le maire de la commune concernée.
Autre imprécision, la déclaration préalable autorise l’aménagement pour permettre l’installation de plusieurs résidences démontables d’une superficie totale inférieure à 40m2, et le permis d’aménager autorise l’aménagement pour permettre l’installation d’au moins deux résidences démontables d’une superficie totale supérieure à 40m2. Faut-il comprendre qu’une installation seule n’est pas permise? Si le « pour permettre » signifie une « possibilité », on peut comprendre alors la mathématique de cet article L144-1 ainsi :
Si vous avez plusieurs résidences faisant un total inférieur à 40m2, chaque structure fera forcément moins de 40m2, 1 fois 40m2 ou 2 fois 20m2, ou 15+25 à la rigueur, car en deçà de 15m2, difficile de prétendre constituer une « résidence habitée à l’année » ;
et Si vous dépassez les 40m2, vous devez avoir au moins 2 résidences, de chacune au moins 20m2 donc.
Comment expliquer que dans le cas de la déclaration préalable la limite maxi soit 40m2 pour une structure et que dans le cas du permis la limite mini soit 20m2 ? Il y a une discontinuité entre les deux formules. Cela peut s’expliquer par une volonté d’empêcher la constitution de camps de résidences qui seraient uniquement soumis à déclaration : là où un camp se constitue, toute structure est soumise à permis d’aménager. Là où aucun camps ne se constitue, est tolérée l’installation d’une structure avec simple déclaration mais dans la limite des 40m2.
Dans tous les cas il y a une avancée certaine dans le code de l’urbanisme par la reconnaissance du fait que les installations démontables ne sont pas des constructions. Plus aucun maire ni procureur ne pourra plus lors d’un procès prétendre qu’une yourte est une construction.
Revenons à ce que disent ces nouveaux textes de 2015 : Les résidences démontables permanentes peuvent être montées sur terrain constructible ou sur une zone pastillée (ou stecal).
La notion de stecal (secteur de taille et de capacité d’accueil limité) est issue de la loi grenelle 2010. Elle concerne à l’origine les bâtiments en dur existants ou susceptibles d’exister sur les zones naturelles ou agricoles. A partir de 2010 un usage abusif des pastillages (les pastilles désignent les stecals) a conduit à un durcissement de son applicabilité lors de l’écriture de la loi alur en 2014, durcissement se traduisant par son caractère explicitement exceptionnel et par le fait qu’il soit désormais soumis à l’avis de la cdpenaf (commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers). C’est dans ce même moment qu’apparaît pour la première fois dans le code de l’urbanisme la notion de résidence démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
Les citoyens soucieux du développement de l’habitat léger on pu croire à ce moment que les stecals avaient été inventés pour permettre à l’habitat léger de se développer en zone naturel ou agricole. Il n’en est rien. L’apparition des résidences démontables permanentes dans le code de l’urbanisme correspond historiquement à une régression dans la possibilité de s’installer en zone naturelle ou agricole, régression que l’on doit aux abus d’édifications en dur dans ces zones.
La seule réelle petite ouverture que définit la nouvelle loi est la possibilité, en zone constructible, d’implanter et de vivre en permanence dans des structures démontables dont la surface totale est inférieure ou égale à 40m2, après simple déclaration préalable. Par ailleurs la loi protège toute installation visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre, favorisant la récupération de l’eau de pluie, ou produisant des énergies renouvelables.
Attention toutefois aux limitations imposées par les zones protégées (monuments historiques, zone classée etc…)
Mais quel habitant léger a envie de s’installer sur un terrain constructible ?!
Pour des structures démontables de plus de 40m2 installées en zone constructible, un permis d’aménager est nécessaire. Qu’est-ce que le permis d’aménager? c’est comme un permis de construire (c’est le même formulaire : cerfa 13409-6), soumis donc à acceptation ou refus, additionné de la possibilité pour les décideurs d’imposer des conditions à l’autorisation lorsqu’elle est accordée. Ces conditions concernent notamment l’hygiène, la sécurité et le traitement des eaux usées. En principe, sur zone constructible vous n’aurez pas l’obligation légale de vous connecter aux réseaux., mais il est probable que le maire vous imposera comme condition de vous connecter aux réseaux s’ils existent déjà.
Si le maire est hostile à votre projet, qu’est-ce qui l’empêche d’inventer des conditions spéciales pour vous mettre des battons dans les roues.
En zone pastillée « stecal », idem : déclaration préalable sous les 40m2, et permis d’aménager au dessus des 40m2, sauf que dans les deux cas il faut qu’une stecal existe ou sinon demander sa création, ce qui sera un parcours du combattant. En plus de la bonne volonté de la mairie, il faudra l’avis favorable de la cdpenaf.
Dans tous les cas la définition légale d’une résidence démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs répond aux conditions suivantes :
-pas de fondations (mais qu’est-ce qu’une fondation? on peut supposer que des pieux en bois faiblement enfoncés et retirables n’en sont pas)
-doit être habitée au moins huit mois dans l’année
-dispose d’équipements intérieurs et/ou extérieurs (???) : l’article qui parle de cela existe-t-il ? Il est dans le R111-46-1 du Décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 mais pas dans le code de l’urbanisme qui contient juste un R111-46 ????
-raccordement aux réseaux ou autonomie
–Tout doit être facilement et rapidement démontable
Concernant La règlementation thermique RT2012, tous les textes concernant les habitations ne se réfère qu’à des constructions et des bâtiments. Le code de l’urbanisme ayant implicitement reconnu que les résidences démontables n’étaient pas des constructions mais des installations, celles-ci ne sont pas concernées par la RT 2012.
Au passage nous en profitons pour écrire que l’idée selon laquelle nous n’aurions pas le droit de consommer l’énergie électrique que nous produisons (photovoltaïque, éolien ou autre) et que nous aurions l’obligations de la revendre à EDF est fausse :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31487
Concernant l’eau, voir cette page :
http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-3309QE.htm
Et enfin concernant l’assainissement, voir ces pages :